Kaum ein Thema bietet mehr Konfliktstoff als die sogenannte Mietpreisbremse, die eigentlich ins Leben gerufen wurde, um den immer höher steigenden Mietpreisen insbesondere in den Metropolregionen entgegen zu wirken.
Herausgekommen ist ein Konstrukt, welches sich insbesondere auf die Höchstgrenze der Kaltmiete und deren Erhöhungsmöglichkeiten bezieht und welches immer wieder die Rechtsprechung bemüht, da die Gesetzeslage in weiten Teilen interpretationswürdig ist.
Rechtliche Referenz hierzu ist in großen Städten wie München der qualifizierte Mietspiegel, der alle 2 Jahre herausgegeben wird und mit dessen Hilfe eine standardisierte Ermittlung der Vergleichsmiete ermöglicht werden soll. Für die Mietpreisbremse ist dabei der Durchschnitt der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit begründeten Abweichungen) maßgeblich, nicht die entsprechenden Spannen.
In München gilt: Maximale Kaltmiete = (Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete+10%).
Zudem wurde in Gebieten mit Wohnungsknappheit eine Kappungsgrenze eingeführt, die bei bestehenden Mietverträgen eine maximale Anhebung der Kaltmiete um 15% in 3 Jahren vorsieht. In Gebieten ohne Wohnungsknappheit beträgt diese Grenze 20%.
Mit der Kappungsgrenze darf die Kaltmiete um max. 15% in drei Jahren erhöht werden.
Zu diesen Regelungen gibt es allerdings einige Ausnahmen, insbesondere:
- Bei Neubauten (alle Immobilien mit Bezugsfertigkeitstermin nach dem 01. Oktober 2014). gilt die Mietpreisbremse nicht.
- Ebenso gilt für den Vermieter Bestandsschutz wenn er nachweist, dass die Miete des Vormieters ebenfalls auf dem Niveau oberhalb der Mietpreisbremse lag.
- Bei Modernisierten Immobilien darf der Vermieter bis zu 8% der nicht geförderten Modernisierungskosten auf die Miete aufschlagen (Modernisierungsumlage).
- Auch möblierte Wohnungen und Appartements können von der Regelung abweichend vermietet werden, allerdings gelten hierzu Obergrenzen in Anhängigkeit des Restwerts des Mobiliars.
Zahlreiche Ausnahmen sind bei der Mietpreisbremse für Vermieter und Mieter relevant.
