Aktueller Stand Preise Wohnimmobilien München (September 2026)
- Hypotheken-Darlehen: Zinsen erstmals wieder deutlich über 4%
- BoDenrichtwerte: Einbruch teilweise um 15-30% seit 01.01.2024
- Immobilienpreise in münchen bleiben aktuell dennoch stabil nach dem Einbruch der Preise auf breiter Front in den Jahren 2022-2023
- Zwischen ALTEn IMMOBILIEN in durchschnittlichen lagen und neuen IMMOBILIEN in guten Lagen haben sich SEIT 2022 größere Unterschiede herausgebildet
- weitere Prognose: unsicher, stark abhängig vom Hypothekenzins-Niveau
WOHIN ENTWICKELN SICH die Immobilienpreise in münchen?
Die beispiellose Immobilienmarkt-Rallye zwischen 2008 und 2022 wurde verursacht durch eine Politik des billigen Geldes - der Markt wurde regelrecht leergekauft mit Krediten, die in den Jahren 2020 und 2021 mit unter 1% Zinsen vergeben wurden
Durch geopolitische Krisen wie dem Ukraine-Konflikt, den Unsicherheiten in Nahost und den vielen schwelenden Krisenherden weltweit sind seit 2022 die Zinsen sprunghaft angestiegen.
Zwischen Anfang 2023 und Mitte 2026 haben wir uns mit den Zinsen für 10jährige Darlehen recht stabil in einem Korridor zwischen 3,0% und 4,0% bewegt - seit August 2026 liegen diese aber wieder nachhaltig über den 4%.
Langfristig gesehen ist ein solche Zinsniveau immer noch nicht sehr hoch (Ende der 80er Jahre haben wir teilweise zweistellige Zinssätze gesehen), kurzfristig könnten die steigenden Zinsen aber Druck auf die Immobilienpreise ausüben.
Wichtig ist die Unterscheidung der Immobilienklassen im Hinblick auf erzielbare Rendite, Attraktivität in Bezug auf Selbstnutzung und allgemein erwartete Preisentwicklung.
Kapitalanleger (egal ob privat oder institutionell/ gewerblich) wollen mit dem Immobilieneigentum eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften - einerseits über die Mieteinnahmen, andererseits über einen möglichst hohen Erlös beim Widerverkauf.
Für private Selbstnutzer spielen weniger die wirtschaftlichen, sondern mehr die individuellen Bedürfnisse die entscheidende Rolle - und was sie sich an Immobilie leisten können und wollen.
Die Mieten in München steigen immer weiter, sodass für Kapitalanleger hier einer gute Rendite winken kann, insbesondere bei kleineren Immobilien (Wohnungen bis 3 Zimmer), die wenig Erhaltungsaufwendungen haben (neue/ neuwertige Immobilien).
Diese Immobilien sind auch für die Selbstnutzer am attraktivsten, solange sie es sich leisten können. Die größte Zielgruppe wird auch hier durch 1-3 Zimmer Eigentumswohnungen angesprochen, daher sind die Preise in diesem Segment, insbesondere in guten Lagen auch stabil bzw. wieder gestiegen.
Ältere, sanierungsbedürftige Häuser, die vermehrt aufgrund von Erbschaften auf den Markt kommen, sind weit weniger attraktiv - sowohl für die Kapitalanleger, als auch für Selbstnutzer. Die Preise für solche Immobilien (z.B, Reihenhäuser aus den 60er oder 70er Jahren) sind daher deutlich stärker zurückgegangen, als für kleine Wohnungen.
Die Bodenrichtwerte, die alle 2 Jahre von den Gutachter-Ausschüssen veröffentlicht werden, sind zwischen den beiden Stichtagen 01.01.2024 und 01.01.2026 massiv eingebrochen - je nach Lage haben wir einen Rückgang von bis zu 30% zu verzeichnen. Insbesondere für Käufer von Grundstücken für den Zweck der Neubebauung sind die Preise deutlich gesunken.
Wie immer spielen aber individuelle Rahmenbedingungen wie Lage, Lage, Lage, Größe, Schnitt und bauliche Nutzung des Grundstücks und einige weitere Parameter eine erhebliche Rolle, sodass Pauschalaussagen immer mit Vorsicht zu genießen sind. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt diese Parameter und differenziert dementsprechend.
Die weitere Prognose ist stark abhängig vom Zinsniveau, dessen weitere Entwicklung nicht seriös vorhergesagt werden kann. Gute Objekte in guten Lagen werden sich aber wohl weiterhin besser entwickeln, als sanierungsbedürftige Objekte in durchschnittlichen Lagen. Wohnungen sind gegenüber Häusern im Vorteil.
Bei allen Durchschnittsbetrachtungen kann die Einzelimmobilie stark abweichen - daher sollte immer ein Experte (Makler oder Gutachter) zur individuellen Bewertung einer Immobilie mit hinzugezogen werden.
Hinweis:
Die dargestellten Informationen stammen teils aus fremden Quellen und wurden nicht auf Korrektheit überprüft. Zudem ist das Gesamtthema als Momentaufnahme und vereinfacht dargestellt und berücksichtigt nicht alle relevanten Aspekte. Eine Empfehlung für einen Kauf oder Verkauf ist immer von der individuellen Situation abhängig und nicht aus diesem Dokument abzuleiten.
