Aktueller Stand Preise Wohnimmobilien München (APRIL 2024)
- Hypothekenzinsen seit november 2023 wieder rückläufig
- Preisrückgang bei Wohnimmobilien in München HAT SICH ETWAS verlangsamT, bei einigen ImmobilienKLASSEN sogar weitgehend gestoppT
- Zwischen ALTEn IMMOBILIEN in durchschnittlichen lagen und neuen IMMOBILIEN in guten Lagen bilden sich aktuell größere Unterschiede heraus
- weitere Prognose: unsicher, stark abhängig vom Hypothekenzins-Niveau, WEITERE RÜCKSCHLÄGE BIS ZUR BODENBILDUNG SIND NICHT AUSZUSCHLIESSEN
Werden die Immobilienpreise in münchen weiter fallen?
Oder findet aktuell eine Bodenbildung statt und die Preise steigen wieder an?
Das sind die zentralen Fragen, die sich viele Immobilienbesitzer oder die, die es werden wollen, in der aktuellen Situation stellen.
Wir von FAIR-HOMES IMMOBILIEN versuchen möglichst differenziert darauf zu antworten. Eine eindeutige Antwort darauf können allerdings auch wir nicht geben, wir wollen aber hier unsere Sichtweise auf das Thema transparent machen und eine Grundlage für jeden schaffen, der sich eine eigene Meinung zum Thema bilden möchte.
Fakt ist jedenfalls, dass wir uns mit dem Ukraine-Krieg, der Nahost-Krise und den verbundenen geopolitischen und weltwirtschaftlichen Neuausrichtungen mit im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen inmitten eines grundlegenden Umbruchs befinden, in dem alle Prognosen mit großer Vorsicht zu genießen sind.
Zusammenfassung
Der Immobilienmarkt für Wohnimmobilien in München ist in den Jahren zwischen 2008 und 2021 insbesondere aufgrund der europäischen Politik des billigen Geldes extrem stark gelaufen, auch aufgrund der Ermangelung an Investitionsalternativen.
Seit Anfang 2022 hat sich jedoch die Zinssituation mit massiv steigenden Zinsen signifikant verändert.
Dadurch sind die Immobilienpreise um teilweise über 20% vom Maximum in Q1/2022 zurückgekommen und befinden sich durchschnittlich aktuell in etwa auf dem Niveau von Anfang 2021.
Die Preisrückgänge haben sich zum Q1/2024 leicht abgeschwächt - ob das bereits eine Bodenbildung ist oder ein Plateau, von dem es weiter abwärts gehen wird, hängt maßgeblich vom Zinsniveau ab, welches zum Ende 2023 deutlich nachgegeben hat.
Betrachtet man das aktuelle Zinsniveau und vergleicht die inflationsbereinigten Immobilienpreise aktuell (Q1/2024) mit denen von vor 10 Jahren, als das Hypothekenzinsniveau ähnlich hoch war, ergibt sich nochmals ein Abschlag von ca. 15-20% - d.h. es ist unsicher, ob wir den Boden der Immobilienpreise aktuell bereits gefunden haben.
Allerdings sind dies alles Durchschnittsbetrachtungen, von denen die Einzelimmobilie stark abweichen kann - daher sollte immer ein Experte (Makler oder Gutachter) mit hinzugezogen werden.
Ältere, energetisch veraltete bzw. sanierungsbedürftige Immobilien in nur durchschnittlichen Lagen haben beispielsweise deutlich mehr eingebüßt, als moderne Gebäude in guten Lagen - hier findet aktuell eine Bereinigung des Marktes und eine gesunde Korrektur der Übertreibungen der vergangenen Jahre statt. Überlagert wird dies von einem hohen Angebot an unrenovierten 60er-Jahre Häusern, deren Eigentümer sukzessive ausziehen oder versterben und die Nachkommen die Häuser nicht weiterführen wollen.
Wohnungen sind gegenüber Häusern aktuell im Vorteil, da die aktuelle Wohnungsnot sich eher im unteren Preissegment auswirkt und eine hohe Nachfrage in diesem Segment verursacht.
All dies ist bei einer seriösen und belastbaren Immobilienbewertung mit zu berücksichtigen.
DetailbetrachtungEN
Immobilien-Preisentwicklung der letzten Jahre
Wenn man sich die historische Preisentwicklung für Wohnimmobilien in München für die letzten 25 Jahre ansieht, fallen drei Phasen auf:
Zwischen 2000 und 2010 waren die Preise stabil, inflationsbereinigt sogar leicht rückläufig.
Seit 2010 haben wir es mit konstanten durchschnittlichen Preissteigerungen von ca. 8% pro Jahr zu tun. Hat man im Jahr 2010 eine Immobilie in München erworben, hat sich der Wert bis 2020 um ca. 150% erhöht! München ist dabei in Deutschland eine ganz klare Superlative, was die absoluten Immobilienpreise anbelangt.
Bis 05/2022 waren Eigentumswohnungen in mittleren bis guten Lagen meist nicht mehr unter EUR 10.000,-/m² zu haben, in zentralen Lagen wurden teils EUR 20.000.- und mehr aufgerufen.
Seit Q2/2022 sehen wir aber aufgrund der geopolitischen und weltwirtschaftlichen Verwerfungen ein Ende dieses Wachstums, insbesondere in einfachen bis durchschnittlichen Lagen oder bei Immobilien, deren Substanz nicht zeitgemäß ist.
Hier trennt sich gerade die Spreu vom Weizen und die Käufer werden wesentlich vorsichtiger, als noch vor einem Jahr. Die Angebotspreise sinken nun auch in München und Umgebung.
Bestands-Wohnungen gaben im Durchschnitt zwischen Q2/2022 und Q1/2024 um ca. 15% an Wert ab (nicht inflationsbereinigt), bei Bestands-Häusern war es sogar noch etwas mehr (ca. 16%), wobei es erhebliche Unterschiede gibt in Abhängigkeit vom Alter/ Modernisierungsgrad/ Energieverbrauch sowie den Lagen.
Noch gravierender ist die Lage bei den Mehrfamilienhäusern, die durchschnittlich um 20% im Preis nachgegeben haben.
Die Immobilienpreise sind aktuell in einem Spannungsfeld zwischen steigenden Zinsen und Unsicherheit einerseits, und massiver Inflation und weiterhin hoher Knappheit an Wohnungen gefangen. Wohin sich der mittelfristige Trend der kommenden Monate entwickelt wird maßgeblich von der Entwicklung in den weltpolitischen Brennpunkten Russland, Ukraine, Nahost und China abhängen. Es ist nicht auszuschließen, dass die Preise weiter sinken werden, was aber auch Chancen für langfristige Investitionen bietet.
Langfristig werden Immobilien aus unserer Erfahrung heraus aber immer eine solide und wertbeständige Anlageklasse sein, mit der sich auch unruhige Zeiten meistern lassen.
Die Gesamt-Entwicklung zeigt, dass wir es auch bei den Immobilienpreisen nicht mit einer Einbahnstraße zu tun haben, was die Immobilien-Rallye der letzten 12 Jahre suggerieren mag, sondern es auch Phasen der Stagnation oder sogar der Wertminderungen gibt, wie man insbesondere auch in den USA zu Zeiten der Finanzkrise 2008 eindrucksvoll erlebt hat.
Marktentwicklung und Prognose
Die Immobilienpreise sind in einer weitgehend freien Marktwirtschaft generell abhängig von insbesondere folgenden Einflussgrößen:
- Angebot und Nachfrage allgemein
- Zinsniveau, Renditen und Inflation
- Relatives Preisniveau zum regionalen Einkommen
- Psychologische Faktoren
Angebot und Nachfrage
Nachdem Immobilien ja nicht nur der Kapitalanlage dienen sondern insbesondere ein beschränktes Gut sind, mit dem das Grundbedürfnis eines jeden Menschen nach einem sicheren und geborgenen Zuhause befriedigt werden soll, erfolgt die Bewertung von Immobilien nicht nur nach reinen Rendite-Gesichtspunkten.
Die ganz zentrale Frage lautet: Wie vielen Wohnungen steht welche Nachfrage von Wohnungssuchenden gegenüber. Dies ist abhängig von demographischen Entwicklungen, aber auch vom Zuzug/ Abwanderung in die entsprechende Region. Die Nachfrage richtet sich dabei nach allen anderen hier noch genannten Parametern und zudem auch nach der Erwartungshaltung der Marktteilnehmer in Bezug auf weitere Wertsteigerungen.
Aktueller Status in München:
Eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum steht einem geringem Angebot gegenüber. Die enorm gestiegenen Preise für Baurohstoffe und Arbeitsleistungen haben den Preisanstieg der Immobilien in 2022 zusätzlich weiter beschleunigt, das geplante Wohnungsbauvolumen wird nicht erreicht werden. Viele Bauunternehmen stehen vor massiven Verwerfungen aufgrund der stark gestiegenen Preise für Material und fehlenden Arbeitskräften. Eine Planbarkeit ist aktuell defacto nicht mehr gegeben. Auch Insolvenzen bei bereits angelaufenen Projekten werden nicht ausgeschlossen, da die Auftragnehmer vereinbarte Leistungen nicht mehr zum vereinbarten Preis erbringen können.
Die weit geöffnete Schere zwischen Angebot und Nachfrage hat in den letzten Jahren zu einem Verkäufermarkt geführt, in dem bis zum Q1/2022 Preise für Immobilien verlangt werden konnten, die mit keinem objektivem Bewertungsverfahren zu rechtfertigen gewesen wären.
Prognose: Unsicher mit steigenden Risiken
Die hohe Nachfrage in München wird auch in den kommenden Jahren wohl nicht durch ein ausreichendes Angebot befriedigt werden können. Allerdings können sich viele Interessenten bei einem Zinsniveau von 3,5-4% schlichtweg kein passendes Immobilieneigentum mehr leisten. Demgegenüber steht eine hohe Liquidität im Markt, insbesondere bei den Baby-Boomern, die viel Geld und auch Immobilien erben.
In welche Richtung sich dieses Kräftespiel bewegen wird, ist unsicher.
Zinsniveau, Renditen und Inflation
Das Zinsniveau hat mehrfache Bedeutung für die Immobilienpreise:
Zum einen über die relative Rendite von Immobilienbesitz verglichen mit z.B. 10jährigen Staatsanleihen. Für Kapitalanleger ist die Rendite eines der Hauptkriterien für oder gegen eine Immobilie als Geldanlage und wird bei Wohnimmobilien hauptsächlich durch die Netto-Mieteinkünfte erzielt. Bei der Effektivrendite ist dabei immer noch eine Bereinigung um die Inflationsrate vorzunehmen.
Zum anderen haben die sehr günstigen Hypothekendarlehen der letzten Jahre vor 2022 für viele Menschen einen Immobilienkauf erst ermöglicht. Steigen die Zinsen an, wird es für Immobilienkäufer immer schwieriger, eine stabile Finanzierung sicherzustellen. Auch Anschlussfinanzierungen stellen damit ein größeres Problem dar, wenn das Erstdarlehen nicht voll getilgt werden kann.
Aktueller Status in München (und Rest-Deutschland):
Die Immobilienpreisrallye der Jahre 2010-2022 war eine „Rallye des günstigen Geldes“. Baudarlehen waren für teils unter 0,5% zu haben, die Staatsanleihen fielen auf 0%.
Damit waren selbst geringe Renditen von 2% und darunter bei Immobilien-Investments attraktiv.
Seit Anfang 2022 stiegt das Zinsniveau für Baudarlehen aber signifikant bis auf ca. 4% bei der 10jährigen Zinsbindung an, ist aber seit Ende 2023 wieder ein Stück zurück gekommen und liegt zum Q1/2024 bei ca. 3,5 %.
Damit sind wir bereits inmitten einer Übergangsphase, deren Ende unklar ist. Dies könnte für Neuinvestitionen, aber in besonderem Maße für Anschlussfinanzierungen erhebliche Probleme mit sich bringen.
Nachfolgend sehen Sie den Verlauf der 10- und 15jährigen Hypothekendarlehenszinsen:
Prognose: Das Zinsniveau hängt von sehr vielen geo- und wirtschaftspolitischen Parametern ab - eine Prognose zur weiteren Entwicklung ist schlichtweg seriös nicht möglich.
Relatives Preisniveau zum regionalen Einkommen
Wieviel Wohnung kann sich der Durchschnittverdiener leisten bzw. wie viele Jahre muss er für eine Immobilie arbeiten? Hierzu existieren einige Studien, die einen sehr großen Unterschied zwischen den Metropolen der Welt ausweisen.
Aktueller Status in München:
National ist München auch hier Spitzenreiter (im negativen Sinne, da man hier am längsten für Wohneigentum arbeiten muss), gefolgt von Hamburg, Köln und Stuttgart. International weist München ein mittleres Niveau in Relation zu anderen europäischen Großstädten auf (ähnlicher Faktor wie Rom, aber z.B. teurer als London, günstiger als Paris). Tokyo ist als internationaler Vergleich ähnlich wie München positioniert, New York hingegen deutlich günstiger. Spitzenreiter ist wie bei fast allen Parametern Hongkong.
Auch hier stellt sich die Frage nach der richtigen Relation - ist es gerechtfertigt, München mit internationalen Metropolen zu vergleichen oder ist es im innerdeutschen Vergleich einfach zu teuer...?.
Prognose: Unsicher und stark abhängig von den anderen Einflussfaktoren.
Psychologische Einflüsse
Neben den messbaren Parametern spielt auch immer die psychologische Seite eine entscheidende Rolle im Hinblick auf die finanzielle Bewertung einer Sache, insbesondere auch die Erwartungshaltung bezüglich der zukünftigen Wertentwicklung.
Ist es gerechtfertigt, dass eine Firma wie Tesla mit dem 20fachen eines Jahresumsatzes oder dem 70fachen des Jahresgewinns bewertet wurde, oder dass für einen Bitcoin, der vor 10 Jahren noch 5 US$ gekostet hat, Anfang 2022 fast 69.000 US$ gezahlt wurden?
Bei den Immobilienpreisen in München hatten wir uns in den Jahren vor 2022 ebenfalls abgekoppelt von ursprünglichen Bewertungsmaßstäben, die sich auf objektive und standardisierte Bewertungsverfahren basierend auf Herstellkosten und Alterswertminderung gestützt haben. Es müssen zur weiteren Anwendbarkeit solcher Methoden inhaltlich kaum nachvollziehbare Korrekturfaktoren definiert werden, die sich rationalen Betrachtungen oft weit entziehen.
Allerdings sehen wir seit Q1/2022 eine Bereinigungsphase, in der sich die guten Immobilien von schlechteren (Zustand, Energie, Lage) deutlich absetzen - eine aus unserer Sicht mehr als fällig gewordene Konsolidierung bei durchschnittlichen Immobilien.
Ob das aktuelle Preisniveau bereits der Boden ist, oder ob die Konsolidierung noch weitergeht, lässt sich nicht vorhersagen.
Unterschiedliche Prognosemodelle liefern hier teils sehr unterschiedliche Ergebnisse.
Was bleibt aus Anleger-Sicht?
Wir empfehlen nicht alles auf eine Karte zu setzen und das Investitions-Risiko zu streuen: Wenn schon der Großteil des Geldes aktuell in Immobilien angelegt ist, sollte man über alternative Anlageformen nachdenken.
Für Immobilien-Erstanleger kann ein Kauf einer Immobilie als Langfrist-Investition mit moderatem Bauzins-Niveau von 3,5% auch jetzt noch sinnvoll sein. In jedem Falle sollte man aber beim Immobilienkauf auf Substanz setzen, und diese durch Experten vorab bewerten lassen.
Immobilienverkäufern raten wir, sich professionell beraten zu lassen, um das Beste aus der aktuell recht komplexen Situation zu machen.
Hinweis:
Die dargestellten Informationen stammen teils aus fremden Quellen und wurden nicht auf Korrektheit überprüft. Zudem ist das Gesamtthema als Momentaufnahme und vereinfacht dargestellt und berücksichtigt nicht alle relevanten Aspekte. Eine Empfehlung für einen Kauf oder Verkauf ist immer von der individuellen Situation abhängig und nicht aus diesem Dokument abzuleiten.
