Immobilien in der Erbschaft

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen schnell den Überblick bekommen, um die richtigen Entscheidungen zu treffen?

Eine Erbschaft ist eine Ausnahme-Situation, in der man viele administrative Dinge erledigen und wichtige Entscheidungen treffen muss. Gehört dann noch eine Immobilie zur Erbmasse, sollten Experten herangezogen werden, um die Situation richtig zu bewerten und das Beste daraus zu machen. 

Manchmal ist es auch besser, eine Erbschaft auszuschlagen, wenn etwa eine Immobilie einen Sanierungsfall darstellt oder überschuldet ist und zu hohe Belastungen auf dem Grundstück ruhen. Dabei kann die Erbschaft immer nur ganz oder gar nicht angetreten werden, weshalb man schnell einen stabilen Überblick über die Situation benötigt. Zur Ablehnung einer Erbschaft ist eine 6 Wochen Frist nach Erlangung der Kenntnis über die Erbschaft einzuhalten.

Die Anzeige einer Erbschaft beim zuständigen Finanzamt hat innerhalb von 3 Monaten zu erfolgen. Zuständig ist dabei das Finanzamt des Erblassers, nicht der/des Erben.

Eine Immobilie gehört zu den materiell wertvollsten Vermögenswerten, die ein Mensch besitzen kann – falsche Entscheidungen oder Bewertungen können hierbei hohe Summen kosten. Je nach Situation wünscht man sich bei der Wertermittlung einer Immobilie sehr unterschiedliche Bewertungsergebnisse – zur steuerlichen Bemessungsgrundlage einen möglichst niedrigen, bei einem Verkauf oder Auszahlung eines Vermögensanteils einen möglichst hohen. Tatsächlich können bei unterschiedlichen Bewertungen auch sehr unterschiedliche Ergebnisse heraus kommen.

Dabei sollte man sich nicht auf „automatische“ Immobilien-Bewertungstools aus dem Internet verlassen, da diese nur ein sehr grobes, erstes Bewertungsergebnis liefern und somit auch hohe Risiken bergen können. Ein zertifizierter Immobilienmakler oder Immobilien-Gutachter kann hier viel Unsicherheit nehmen.

Weitere Informationen rund um das Thema Immobilienbewertung finden Sie HIER.

Die Erbschaftssteuer richtet sich nach der Bemessungsgrundlage - dem formalen Erbschaftswert - und der persönlichen Erbschaftssteuerklasse (nicht mit der Einkommenssteuer-Klasse zu verwechseln). 

Die Freibeträge variieren dabei erheblich und reichen von EUR 20.000,- bei Nicht-Verwandten bis EUR_500.000,- bei Ehepartnern. Je nach Erbschaftssteuer-Klasse wird dann ein Steuersatz i.H.v. 7% bis maximal 50% auf den Erbteil erhoben. 

Nach der Bekanntmachung einer Erbschaft beim Nachlassgericht dauert es meist einige Monate, bis die Situation behördlich analysiert und bewertet wurde. Dabei arbeiten die Amtsgerichte und zuständigen Finanzämter zusammen und nach meist 6-9 Monaten wird dem Erben zunächst der Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwertes und in Folge – falls kein Einspruch innerhalb eines Monats eingelegt wurde – der Erbschaftssteuerbescheid zugestellt.

Es lohnt sich oft, die Bemessungsgrundlage des Finanzamtes im Steuerbescheid zu hinterfragen - die Finanzämter wenden teils recht grobe Bewertungsmethoden an. Ist man der Meinung, der reale Wert liegt unter der des Finanzamtes muss Einspruch eingelegt werden und mit einem Gegengutachten der niedrigere Wert belegt werden. Hierfür haben wir in unserem Netzwerk Experten, die sich genau hierauf spezialisiert haben. Nachfragen lohnt sich hier in jedem Falle - geht es doch meist um hohe Summen. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall veräußert, kann hier der geringere reale Verkaufspreis gegenüber dem Finanzamt durchgesetzt werden.

Je nach Erbschafts-Steuerklasse werden bei einem Immobilien-Erbe oftmals fünf- bis sechsstellige Beträge fällig, die meist innerhalb von 4 Wochen zu begleichen sind. Bitte erkundigen Sie sich frühzeitig, wie hoch Ihr Erbschaftssteuer-Anteil sein wird und überlegen sich Möglichkeiten zur Deckung, um vorbereitet zu sein und keine unliebsame Überraschung zu erleben.

Werden Sie durch das Nachlassgericht und Erbschein als neuer Eigentümer legitimiert, steht einer Eintragung in die erste Abteilung des Grundbuch nichts mehr im Wege. Hierfür stellen Sie mit dem Erbschein einen Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags beim zuständigen Grundbuchamt/ Amtsgericht. 

Bis zu zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers ist dieser Antrag kostenfrei.

Sollten Sie die Immobilie verkaufen wollen, wird dieser Schritt nicht benötigt. In diesem Fall wird direkt der Käufer als neuer Besitzer ins Grundbuch eingetragen.