Im Zuge einer Erbschaft ist in der Regel der Verlust eines lieben Menschens zu verarbeiten. In der Trauerphase sollten Sie daher keine voreiligen Entscheidungen treffen, damit kein finanzieller Verlust oder Familienstreitigkeiten entstehen. Wichtig ist allerdings die Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Informieren Sie sich über alle Nutzungsrechte und Belastungen, die mit der Immobilie verbunden sind. Dies kann Ihnen helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Manchmal ist es besser, eine Erbschaft nicht anzutreten, wenn etwa eine Immobilie einen Sanierungsfall darstellt oder überschuldet ist und zu hohe Belastungen auf dem Grundstück ruhen.
Dabei können Sie die Erbschaft immer nur ganz oder gar nicht antreten. Darum ist es wichtig, dass Sie schnell einen Überblick über den eigenen Erbteil bekommen, um die richtige Entscheidung treffen zu können. Denn wer erbt, haftet mit seinem oder ihrem Privatvermögen auch für die Schulden des Verstorbenen.
Sie haben nur 6 Wochen Zeit nach Erlangung der Kenntnis über die Erbschaft, um diese auszuschlagen.
Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag, beginnt diese Frist erst mit deren Bekanntgabe durch das Nachlassgericht, also mit der Testamentseröffnung.
Die Anzeige einer Erbschaft beim zuständigen Finanzamt hat innerhalb von 3 Monaten zu erfolgen. Zuständig ist dabei das Finanzamt des Erblassers, nicht der/des Erben.
Der Erbschein, das wichtigste Dokument in einem Erbfall.
Ohne Erbschein geht in den allermeisten Fällen gegenüber Behörden und Banken nichts. Ihn benötigen Sie beispielsweise, um sich als Eigentümer der geerbten Immobile ins Grundbuch eintragen zu lassen und Zugriff auf die Konten des Erblassers zu bekommen.
Den Erbschein können Sie beim zuständigen Amtsgericht des Verstorbenen gegen eine Gebühr, die sich nach dem Erbwert richtet, beantragen.
Nur im Falle eines notariell beurkundeten und rechtsgültigen Testaments. aus dem die Eigentumsansprüche klar hervorgehen, kann unter Umständen auf einen Erbschein verzichtet werden.
Ein Erbschein ist nicht zwingend erforderlich. Liegt dem Erben ein notarielles Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll vor, so wird in der Regel kein Erbschein mehr benötigt.
Tragen Sie sich mit dem Gedanken, die Immobilie erst einmal zu vermieten und erst in ein paar Jahren zu verkaufen, sollten Sie beachten, dass eine vermietete Immobilie an Attraktivität verliert und der Wert deutlich geringer ist. Eine Kündigung ist in manchen Fällen nicht einfach durchzusetzen.
In keinem Fall sollten Sie die Entscheidung treffen, die Immobilie erst einmal zu vermieten und dann später über einen Verkauf zu beraten. Sobald Mieter die Immobilie bewohnen, ist die Immobilie nicht mehr zum besten Preis verkaufbar und sehr viel weniger attraktiv auf dem Immobilienmarkt. Lediglich der Eigenbedarfsanspruch ermöglicht es den Eigentümern, Mietern zu kündigen.
Sollten Sie oder ein Miterbe die Immobilie alleine behalten und die anderen Erben auszahlen wollen, ist eine unabhängige, professionelle Bewertung der Immobilie Voraussetzung. So können alle Beteiligten von einer objektiven Werteinschätzung ausgehen und fühlen sich nicht hintergangen. In diesem Fall sollten Sie beachten, dass der neue Besitzer eventuell anfallende Sanierungs- und Reparaturkosten alleine zu tragen hat.
Sollten Sie unsicher sein, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat, ist es wichtig bei einem Verkauf darauf zu achten, ob die zehnjährige Spekulationsfrist bereits verstrichen ist. Ansonsten fällt auf den Verkaufsgewinn eine Spekulationssteuer an.
Gerade wenn Sanierungskosten und hohe Steuerzahlungen anfallen, ist es oft die beste Lösung, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös unter den Erben aufzuteilen. Holen Sie sich hierbei Rat von Experten im Hinblick auf Wertermittlung, Sanierungsbedarf und Verkaufsstrategie.
Wir beraten Sie gerne und erklären, was die einzelnen Lösungsansätze in Ihrem Fall bedeuten.
Lassen Sie den Immobilienwert am besten von einem Fachmann ermitteln.
Eine Immobilie gehört zu den materiell wertvollsten Vermögenswerten, die Sie besitzen. Falsche Entscheidungen oder Bewertungen können Sie hierbei hohe Summen kosten. Je nach Situation sind bei der Wertermittlung einer Immobilie sehr unterschiedliche Bewertungsergebnisse sinnvoll – zur steuerlichen Bemessungsgrundlage ein möglichst niedriger, bei einem Verkauf oder Auszahlung eines Vermögensanteils ein möglichst hoher. Tatsächlich können bei unterschiedlichen Bewertungen auch sehr unterschiedliche Ergebnisse heraus kommen.
Auf keinen Fall sollten Sie sich auf „automatische“ Immobilien-Bewertungstools aus dem Internet verlassen, da diese nur ein sehr grobes, erstes Bewertungsergebnis liefern und somit auch hohe Risiken bergen können. Hier wird weder nach dem "Verkaufsgrund" gefragt noch kann ein solches Tool den wahren Zustand der Immobilie ermitteln oder das Umfeld objektiv bewerten. Ein zertifizierter Immobilienmakler oder Immobilien-Gutachter kann hier viel Unsicherheit nehmen und eine objektive Vewertungsgrundlage ermitteln.
Wir können dabei auf definierte und bewährte Prozesse und unseren selbst entwickelten Immo-Check zurückgreifen. Wir übernehmen die Bewertung gerne für Sie!
Was sollten Sie beim Immobilienverkauf und bei der Vermietung beachten?
Prüfen Sie den Zustand der Immobilie auf eventuelle Schäden oder Mängel sowohl im Innen- als auch im Außenbereich bevor Sie sie verkaufen oder vermieten. Wann fanden zuletzt Renovierungen oder Sanierungen statt? Falls dies notwendig sein sollte, lassen sie sich beraten, welche Maßnahmen sinnvoll sind, um den Wert für eine Vermietung zu steigern oder um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Was Sie hier investieren, zahlt sich um ein Vielfaches für Sie aus.
Es ist wichtig, alle relevanten Dokumente der Immobilie zusammenzutragen wie z.B. den Grundbuchauszug, die Eigentumsurkunde, den Energieausweis und gegebenenfalls bestehende Mietverträge.
Um Ihre Immobilie best möglich auf eine Vermietung oder einen Verkauf vorzubereiten, sprechen Sie am besten mit dem Makler Ihres Vertrauens. So können Sie sicher sein, dass nichts Relevantes vergessen wird und alles reibungslos und in Ihrem Sinne abläuft.
Dabei hängt die Höhe der Erbschaftssteuer nicht nur vom Vermächtnis allein ab, sondern z.B. auch davon wie die Immobilie bisher genutzt wurde und in Zukunft genutzt werden soll, Sind Sie Ehepartner oder direkter Nachkomme des Verstorbenen, ist es möglich, die Erbimmobilie steuerfrei zu erben. Dazu müssen Sie die Immobilie selbst beziehen und mindestens zehn Jahre selbst in der Immobilie leben. Diese Steuerfreiheit für die Erbimmobilie gilt allerdings nur, wenn der Verstorbene zuvor selbst die Immobilie bewohnte und die Wohnfläche nicht mehr als 200 qm beträgt. Ziehen Sie allerdings vorzeitig aus, wird die Steuer nachträglich fällig.
Wie schnell muss die Erbschaftssteuer beglichen werden?
Nach der Bekanntmachung einer Erbschaft beim Nachlassgericht dauert es meist einige Monate bis die Situation behördlich analysiert und bewertet wurde. Dabei arbeiten die Amtsgerichte und zuständigen Finanzämter zusammen und nach meist 6-9 Monaten wird dem Erben zunächst der Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwertes und in Folge – falls kein Einspruch innerhalb eines Monats eingelegt wurde – der Erbschaftssteuerbescheid zugestellt.
Je nach Erbschafts-Steuerklasse werden dann oftmals fünf- bis sechsstellige Beträge fällig, die meist innerhalb von 4 Wochen zu begleichen sind. Bitte erkundigen Sie sich frühzeitig, wie hoch Ihr Erbschaftssteuer-Anteil sein wird, um keine unliebsame Überraschung zu erleben.
Wann ist eine Spekulationssteuer fällig?
Eine Spekulationssteuer müssen Sie prinzipiell zahlen, wenn Sie die geerbte Immobilie vor der Spekulationsfrist verkaufen wollen. Diese richten sich danach, ob die Immobilie vermietet war oder vom Erblasser selbst bewohnt wurde,
Bei einer vermieteten Immobilie gilt die 10-Jahres-Frist. Hat der Erblasser die Immobilie während dieses Zeitraums erworben und vermietet, fällt eine Spekulationssteuer an. hat der Erblasser die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Erbfall selbst genutzt, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.
Wurde einem leiblichen oder adoptierten Kind die Immobilie mietfrei überlassen und hat es dort mindestens zwei Jahre gewohnt, ist ebenfalls keine Spekulationssteuer fällig.
Kann sich ein Einspruch beim Finanzamt lohnen?
Um einen Wert der Immobilie festzusetzen, wendet das Finanzamt meist nur allgemeine Verfahren mit Durchschnittswerten an. Daraus wird dann die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer abgeleitet.
Gerade beim Bodenwert und älteren Immobilien setzt das Finanzamt wegen der Durchschnittswerte oft einen zu hohen Wert an. Nachdem bei der Erbschaftssteuer aber schnell 6-stellige Beträge erreicht werden, lohnt es sich, den Bescheid zu prüfen und im Zweifelsfall Einspruch einzulegen.
Werden Sie durch das Nachlassgericht und Erbschein als neuer Eigentümer legitimiert, steht einer Eintragung in die erste Abteilung des Grundbuch nichts mehr im Wege. Hierfür stellen Sie mit dem Erbschein einen Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags beim zuständigen Grundbuchamt/ Amtsgericht.
Bis zu zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers ist dieser Antrag kostenfrei.
Sollten Sie die Immobilie verkaufen wollen, wird dieser Schritt nicht benötigt. In diesem Fall wird direkt der Käufer als neuer Besitzer ins Grundbuch eingetragen.
